Retorno de Inversión de una propiedad inmobiliaria

Para calcular la rentabilidad de una propiedad inmobiliaria, se utiliza comúnmente una métrica conocida como «retorno de la inversión» (ROI, por sus siglas en inglés). El ROI es un porcentaje que representa la ganancia o pérdida obtenida en relación con la inversión inicial.

La fórmula es la siguiente:

ROI = (Ingreso neto anual / inversión inicial) * 100

A continuación, te explico cómo calcularlo:

Lo primero es calcular el ingreso anual bruto sumando todo el dinero que se ha obtenido por la propiedad. Esto incluye todo lo que tiene que ver con arriendos mensuales del apartamento, parqueadero, locales comerciales o cualquier servicio adicional.

Para conocer cuánto nos genera en gastos anuales la propiedad, se debe tomar en cuenta todos los gastos relacionados con la propiedad en un año, incluyendo los impuestos, los seguros, el mantenimiento, la administración y cualquier otro costo asociado. Este cálculo debe incluir todos los gastos necesarios para mantener y operar la propiedad.

Ya sabemos cuánto nos genera al año la propiedad y cuánto le debemos invertir para que ésta se mantenga operativa. Con estos datos podemos obtener el ingreso neto anual que es necesario para calcular el ROI. El ingreso neto anual (el dinero que realmente obtienes después de cubrir los gastos), se obtiene al restar los gastos anuales del ingreso anual bruto.

Fórmula:

Ingreso neto anual = ingreso anual bruto – gasto anual

El último dato requerido es el monto de la inversión inicial. Aquí se debe tomar en cuenta todo el dinero que invertiste inicialmente en la propiedad, incluyendo el precio de compra (sin crédito), los gastos de escritura y cualquier otro costo asociado con la adquisición.

Para calcular el ROI se divide el ingreso neto anual entre la inversión inicial y luego se multiplica el resultado por 100 para obtener el porcentaje del ROI.
ROI = (Ingreso neto anual / Inversión inicial) x 100

Hagamos un ejemplo rápido con una propiedad de 154.250 dólares en Panamá que se maneje por renta larga (Renta corta tiene mayor rentabilidad).

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Ejemplo

Valor de la propiedad = 154.250 dólares (Si se usó crédito hipotecario, la rentabilidad es más alta)
Valor de la renta mensual = 1.000 dólares
Costos de mantenimiento y gestión = 206.5 dólares
Ingreso neto = 1.000 – 206.5 = 793.5 por 12 meses = 9.522 dólares en ingreso neto por año.
Aplicado la fórmula
ROI = (9.522/154.250) * 100 = 6.17% de retorno.

Si se usa un crédito hipotecario por el 50% del valor de la propiedad, el ROI sería de 12.35%

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El resultado final te dará el porcentaje de rentabilidad de tu inversión inmobiliaria. Un ROI positivo indica una inversión rentable, mientras que un ROI negativo indica una pérdida.

Es importante tener en cuenta que el cálculo del ROI no incluye otros factores como la apreciación del valor de la propiedad a lo largo del tiempo, el impacto de la inflación o los posibles beneficios fiscales. Estos elementos también pueden influir en la rentabilidad total de la inversión inmobiliaria y deben ser considerados de manera adicional.

Recuerda

Calcular la rentabilidad de una propiedad inmobiliaria es una estimación y puede variar según diferentes circunstancias y supuestos. Es recomendable consultar con un asesor financiero para obtener un análisis más detallado y preciso de tu inversión.

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